ESTAR-SE-Á REALMENTE A CRIAR RIQUEZA II?

Pedra do Ouro Alcobaça
Gasto de recursos hidrícos ( Pedra do Ouro Alcobaça)

Na continuação de uma POSTAGEM ANTERIOR reproduzo na integra outro avisado artigo de Vitor Cóias publicado na revista Pedra e Cal , nº. 34 maio/Junho de 2007. Esta postagem vem na sequencia das noticas surgidas na imprensa local (Alcobaça) sobre o urbanismo que se está a fazer em Pedra de Oura e que os grupos ecologistas, segundo parece, já avançaram com uma providencia cautelar. Mas voltaremos a falar do tema e dos campos de golf oportunamente

(Pedra do Ouro Alcobaça)

"Projectos “PIN” e Zonas Protegidas
Um caso de atracção fatal
“Habitação de férias... um imóvel pouco usado, com despesas de manutenção relativamente elevadas e cujo rendimento é limitado as épocas de férias... Acresce que os equipamentos colectivos necessários a um empreendimento de laser são maiores do que os destinados aos empreendimentos urbanos... (nota 1) André Jordan

O NOVO TURISMO
E AS BOAS INTENÇÕES

Segundo um estudo sobre a motivação do turismo, referido no boletim do ICCROM (nota 2) cerca de 80 por cento das pessoas interrogadas consideram a integridade do ambiente natural um factor essencial na escolha de um destino e atribuem, igualmente, grande importância ao ambiente cultural e social. Neste mesmo estudo dá-se a conhecer a evolução do perfil do turista médio ao longo dos últimos vinte e cinco anos. O estudo revela que o turista de hoje é menos materialista que antes, e já não está exclusivamente fixado sobre a busca do prazer pessoal. O novo turista deseja compreender o país que vai visitar antes de partir, e prepara-se nesse sentido. Ele quer experiências mais enriquecedoras e está disposto a prescindir de algum conforto na condição de descobrir locais relativamente pouco degradados. Por outro lado, segundo Manuel Castells (nota 3) o “turismo de sol e lua” — praia e divertimentos nocturnos — é insustentável em países como o nosso, porque e mais fácil procura-lo em destinos no Terceiro Mundo, mais baratos e menos deteriorados ambientalmente.
Sendo Portugal um país pequeno, a opção deverá ser, logicamente, pela qualidade e não pela quantidade, gerindo sabiamente o seu património natural e cultural. A Estratégia Nacional para o Desenvolvimento Sustentável (ENDS) estabelece orientações muito positivas nesse sentido. No seu 2.° Objectivo — Crescimento sustentado e competitividade à escala global, apontam-se “exigências estruturais” como “Utilizar de forma sustentável os recursos naturais, aproveitando o potencial endógeno nacional (...) e promovendo a dissociação do crescimento económico do consumo de recursos naturais e da degradação ambiental”. No seu 3.° Objectivo — Melhor ambiente e valorização do património natural, apontam-se domínios essenciais para o desenvolvimento sustentável, em particular na sua dimensão ambiental, como a promoção de uma politica de protecção dos solos, designadamente no que se refere a perda de biodiversidade, contaminação, compactação e impermeabilização. O património é considerado um dos quatro principais recursos endógenos nos com vista à aceleração do crescimento económico do país. “Transformar Portugal num destino turístico de grande qualidade, corn uma oferta diversificada de produtos, tirando partido da qualidade e diversidade das paisagens e do património cultural” é uma das linhas de orientação dominantes.
Estas orientações encontram-se, há vários anos, consignadas em instrumentos como o Programa Nacional de Turismo da Natureza ou a Estratégia Nacional de Conservação da Natureza e da Biodiversidade. Nesta linha, refiram-se, também, os regimes do Turismo no Espaço Rural e das Casas de Natureza. No terreno, programas como o Sistema de Incentivos a Produtos Turísticos de Vocação Estratégica (SIVETUR), visam apoiar projectos de investimento em modalidades de turismo sustentável.
No recentemente divulgado Quadro de Referência Estratégico Nacional, QREN 2007-2013, afirma-se que “A salvaguarda e valorização do património natural e dos recursos naturais constituirão uma área privilegiada de intervenção — a concretizar de forma articulada com o Programa Operacional de Desenvolvimento Rural co-financiado pelo FEADER, destacando-se neste contexto as intervenções dirigidas à gestão e utilização sustentável de recursos naturais, a gestão de espécies e habitats, bem como a promoção da eco-eficiência e a valorização do litoral.”
Em contradição flagrante com estas boas intenções, assiste-se a uma rápida deterioração do património natural do País. Dos vinte e seis indicadores do Relatório de Estado do Ambiente (REA) de 2005, apenas oito apresentam evolução positiva. O “território artificializado”, isto é, o solo virgem que foi irreversivelmente ocupado com novas urbanizações , industria, vias de comunicação e outras infra-estruturas, aumentou cerca de 700 km entre 1985 e 2000 em Portugal, ou seja, uma área equivalente a nove vezes a do concelho de Lisboa (nota 4).

Fig 1 Portimao

Entre 1990 e 2000, as áreas artificializadas nas zonas costeiras registaram, em Portugal, o crescimento mais rápido da Europa (com um aumento de 34 por cento em dez anos), que ultrapassou a Irlanda (27 por cento), e a Espanha (18 por cento) (nota 5) (Fig 1).
Torna-se, portanto, imperioso que as boas intenções ao nível da estratégia sejam postas em pratica no terreno. Não é isso, infelizmente, o que está a acontecer.

A EUFORIA DO TURISMO
RESIDENCIAL E DOS RESORTS

A ocupação galopante de solos virgens vê-se, de há uns anos para cá, reforçada com uma nova onda de projectos de duvidosa sustentabilidade: o turismo das segundas residências e dos “resorts”. De facto, sendo este tipo de projecto imobiliário baseado na construção muito dispersa de habitações de elevado impacto ambiental, com infra-estruturas proporcionalmente mais pesadas e profusão de equipamentos de lazer, implica um substancial acréscimo da “pegada ecológica” (nota 6).

Fig 2 Novo resort suspende PDM

Estas novas modalidades de urbanização têm vindo a suscitar o apetite de um certo empreendorismo predador, excitado pela permissividade com que muitas autarquias suspendem os planos directores e pela facilidade com que o Estado abre mão das mais-valias associadas a essas operações (nota 7) (fig. 2). A oferta estimada de ‘resorts” turísticos com componente imobiliária no futuro prOximo envolve 447 km de urbanização e mais de 26 milhões de m2 de construção (nota 8) e continua a ser estimulada através de expedientes como a classificação PIN (Potencial Interesse Nacional). Se não for controlada a tempo, esta deriva pode vir a revelar-se desastrosa: um promotor imobiliário estrangeiro afirmava recentemente que Portugal tem ainda capacidade para 300 000 novas casas, que correspondem a vendas de 45000 M€ (nota 9).

Fig 3 Os espanhóis querem um desenvolvimento sustentado

Perante a estagnação do mercado espanhol e o esvaziamento da “Burbuja inmobiliaria” Fig 3 os promotores voltaram-se para a costa portuguesa, em particular para a costa alentejana. Isto mesmo é reconhecido pelos responsáveis dos grandes interesses imobiliários. Numa recente entrevista, um deles refere-se à saturação da costa algarvia, onde os projectos imobiliários se começam agora a desenvolver “em Segunda linha” uma vez que a primeira (junto a costa) se encontra esgotada. Na mesma entrevista referenciam-se perto de meia centena de empreendimentos em construção ou em projecto, grande parte dos quais na costa alentejana, a qual, segundo ele, “ainda se encontra totalmente virgem”(Nota 10)...
O que realmente assusta, portanto, é o que ainda pode estar para vir, com a actual euforia do turismo residencial e dos resorts. Os números acima referidos quanto a área prevista em novas urbanizações correspondem a mais de cinco vezes a área do concelho de Lisboa E isto a expensas dos melhores terrenos da orla costeira e da reserva ecológica nacional.

A GRANDE ILUSÃO

O facto de uma boa parte dos promotores imobiliários por trás dos grandes projectos de urbanização de solo virgem actualmente em curso serem estrangeiros conduzirá a que os benefícios retirados da valorização dos terrenos, quando passam de rurais a urbanos, e da ulterior exploração dos empreendimentos neles implantados serão sistematicamente exportados, sob a forma de dividendos para os accionistas e prémios para os administradores (nota 11). De igual modo, a maior parte do benefício da valorização das propriedades, quando forem mudando ao longo do tempo, ficará no estrangeiro.

Desengane-se, portanto, quem pensa que a venda de terrenos e de casas aos estrangeiros a panaceia para os problemas da economia do País. Veja-se o caso da vizinha Espanha, tantas vezes apontada como exemplo: depois de anos e anos de aplicação deste modelo de “desenvolvimento”, a divida externa espanhola (mais de 86 mil milhões de euros) e a segunda major do mundo em termos absolutos, ultrapassada apenas pela dos Estados Unidos, e, em termos do PIB, a divida externa dos nossos vizinhos atinge 8,8 por cento, ultrapassando largamente a dos Estados Unidos (nota 12). Se a venda de terrenos e de habitações a estrangeiros trouxesse dinheiro para o país, a Espanha não precisaria de se endividar tanto para pagar o que compra no exterior.


Além de serem actividades de elevado impacto ambiental, o turismo de residência e os resorts geram apenas, quer durante a construção, quer ao longo da exploração, em pregos de reduzida qualificação, logo, de baixos salários. A produtividade do sector da construção e da ordem dos 17 mil euros por activo, bastante inferior a media do País.

Fig 4. Nao haverá ocupaçao mais produtiva para estes homens?

A produtividade do turismo tem-se reduzido, desde 2001, segundo um estudo da Universidade do Algarve, tornando-se, também, inferior a media do País (fig. 4). Logo, não tem interesse empatar recursos humanos nestas actividades. Não é a fazer casas para os estrangeiros e a tratar-lhes dos jardins e dos campos de golfe que se melhora o nível de vida dos portugueses.
Em suma, as políticas oficiais estão correctas, mas não estão a ser seguidas no terreno. A exploração do recurso endógeno que constitui o património natural devera ser feita não através do turismo de residência ou dos resorts, mas através do ecoturismo ou das suas múltiplas cambiantes, como o turismo em espaço rural ou as casas da natureza (nota 13). Para isso, as zonas protegidas deverão continuar a ser isso mesmo: zonas protegidas. Já há casas de férias a mais em Portugal: segundo o censo de 2001, são perto de um milhão. As urbanizações já em curso e aquelas que poderão vir a ser ainda autorizadas em solos virgens e zonas protegidas representam uma ameaça séria para o património natural, constituem uma ma aplicação de recursos humanos e financeiros e aumentam drasticamente a pegada ecológica do País, como reconhece o próprio Andre Jordan, o guru dos promotores imobiliários (ver citação no principio deste texto). Dado que a maior parte dos benefícios da valorização dos terrenos e da exploração dos empreendimentos é exportada, Portugal está a fazer um mau negócio. "

NOTA5
(1) André Jordan, “Posto do observação” Vida Imobiliária/Vida Económica, Nov. 2005.
(2) ICCROM - International Organization for Conservation of Cultural Heritage. “Tour-operateura: de nouveaux partenaires pour la protection du pa trirnoine”, ICCROM Chronique, n.° 32, juin 2006.
(3) Um dos peritos que ajudaram a preparar a “Agenda de Lisboa”. Autor de estudos sobre a sociedade de Informaçao, professor de Berkeley, Universidade da California e da Universidade Aberta de Barcelona.
4) Relatório do Estado do Ambiente de 2005. http://www.iarnbiente.pt/.
(5) Litoral europeu aproxima se de “ponto de não retorno” ambiental. Relatório da Agencia Europeia do Ambiente (AEA), Copenhaga, 2006. http://org.eoa.eu ropa.eu/docurnents/newsreleases/coastal20
(6) “Pegada ecológica”: pretende representar a quantidade de superfície de terra e agua que uma população humana hipoteticamente precisaria para suprir os recursos necessários para se suportar e para absorver os resíduos, usando a tecnologia corrente. Termo usado pela primeira vez por Williarn Rees, da Univ. British Columbia, Canada (Fonte:Wikipedia).
(7) Por exemplo , a recente suspensão do PDM de Loulé para permitir a instalação do resort Hilton, traduz-se numa valorização estimada em mais de 30 milhões de Euros (Público, 2007-04-04).
(8) Revista “Imobiliária”, n.° 168, Jul/Ago do 2006.
(9) Andrew Coutts, da ILM Portugal (Revista “Imobiliária”, n.° 168, Jul/Ago do 2006). 300 000 casas corresponde , ao ritmo actual do construção, ao que só constrói em seis anos em todo o País.
(10) Revista “Imobiiaria”, n.° 175, Abril do 2007.
(11) O sector imobiliário português encontra-se já, em grande parte, nas mãos de empresas estrangeiras ou de capital estrangeiro: Starwood Hotels & Resorts Worldwido, Inc. (Colornbo’s Resort, Porto Santo), Frasa (Vilamoura XXI)O(I), Hercesa (Casal do Monte, Oeiras), Ferrovial Imobiliaria (GaiaMar, Forto; Quinta de S. Martinho, Alcabideche), Six Senses (Corte Velho, Castro Marim), Fadesa (Quinta Fonte da Prata, Moita; Allegro Design Hornos, Porto), Camin Global Real Estate (Golden Eaglo, Rio Maior), Pelicano Investimento Imobiliário, S.A. (Herdade do Pinheirinho), Oceânico Developments (Lagos, Silves), para citar só algumas.
(12) O Jornal Económico, 2007-03-19.
(13) Urna outra modalidade do turismo inteligente é o programa de troca do casas entre familias de diversos paises ou ate dentro do mesmo pais (ver, por exemplo , o sitio Internet da “Home Exchange”).